9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》将正式施行。《条例》对出租承租活动，住房租赁企业和经纪机构的行为等都作了明确的要求。

《条例》如何保护出租人和承租人的合法权益？

对用于出租的住房提出明确要求

用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；

厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住；

租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

加强合同管理

出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。

针对承租人合法权益保护不到位的问题

《条例》规定住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金；

出租人解除住房租赁合同应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。

在引导和规范住房租赁企业发展方面

《条例》作了哪些规定？

住房租赁企业是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业，《条例》明确规定：

住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，向所在地房产管理部门报送开业信息；

发布的房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息或者隐瞒、拒绝提供拟出租住房重要信息；

住房租赁企业应建立住房租赁档案，健全内部管理制度，不得非法收集、使用、加工、传输或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息；

住房租赁企业应向房产管理部门报送其经营的租赁住房信息；

从事转租经营的按规定设立住房租赁资金监管账户，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

此外，考虑到实践中存在自然人从事转租业务且规模较大的情况，《条例》还规定，自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。

“房东税”要来了？

最新公布的《住房租赁条例》第八条提及，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。第二十七条还明确，出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。

同时，《条例》第三十条规定，县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

随着《住房租赁条例》实施日期临近，“房东税开征”的消息在社交平台、租房社群中热度攀升，有网友将条例中“备案”的要求与“新增税种”直接关联，有观点认为备案和信息共享，意味着将全面向房东征收税款。

但事实上，所谓“房东税”并非新出现的税种。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，“房东税”并非新税种，而是对现有房屋出租相关税费（如个人所得税、增值税、房产税等）的统称。租赁备案制度早在2011年《商品房屋租赁管理办法》就已提出，但此前执行力度较弱。此次《条例》强化备案要求，主要目的是规范租赁市场（打击黑中介、虚假房源）、保障租客权益（如备案合同可作为入学、落户依据），并为未来房地产税改革提供数据支持。备案本身不直接新增税种，但通过规范合同登记，可加强税务监管。

多地税务部门也对此进行了澄清。微信公众号“成都税务”文章显示，出租房屋相应的税费政策，是实施了数十年的规定，并未因《条例》出台而调整，更没有新增“房东税”。如今随着《条例》推动租赁信息备案，本质上是让纳税流程更规范了，而非突然地“加税”。另据微信公众号“广西财经”消息，《条例》全文从头到尾没提过“加税”相关内容，更不是所谓的“加税令”，并呼吁公众不要被不实信息“带节奏”。

现行政策需要缴多少钱？

既然出租房屋需要缴税，那具体的税费标准是怎样的，是否会给房东带来较大负担？

澎湃新闻致电12366纳税服务平台，以上海为例，税务热线工作人员表示，个人出租住房本身就需要纳税，与《住房租赁条例》的出台并没有关系。据介绍，个人出租房屋，月租金收入在10万元以下的，按照2.5%的综合税率征收（包含个人所得税、房产税等）；月租金超过10万元的，综合税率约为4%。

在北京，个人出租住房同样有明确的税费标准，月租金收入不超过10万元的，综合征收率为2.5%。广州、深圳等地也均有类似的综合税率政策，通过“综合征收”的方式简化税费计算。

业内人士算了一笔账，以4000元月租金收入为例，需缴纳税费约为100元，对房东个人来说没有太大的影响；月租金收入10万元以上的房东，也应当依法申报纳税。

另以成都为例，在成都市，个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，按照0%的税率综合征收。个人出租住房未在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，免征城镇土地使用税和印花税；减按2%征收房产税；月租金10万元以内的，免征增值税，超过10万元的，减按1.5%征收增值税；减按10%征收个人所得税。综合税负远低于谣传的“20%～30%”。对于租客来说，凭备案合同可享受每月800～1500元的个人所得税专项附加扣除。

实际操作过程中如何备案？

那么从实际操作流程来看，《住房租赁条例》要求的“备案”究竟是如何操作的？

赵然认为，此次《住房租赁条例》适用于所有住房租赁行为，既包括机构化租赁企业，也包括个人房东。备案要求不仅针对机构房东，个人出租房屋同样需按规定办理。长期来看，备案将推动租金透明化，抑制“阴阳合同”。

从经纪机构签订住房租赁合同的情况来看，上海链家内部人士介绍，新条例出台前，《上海市住房租赁条例》中就已对房屋租赁备案做出要求：租赁备案系出租人的法定、强制性义务。不论是在居间服务还是房屋托管租赁场景下，作为住房租赁企业系实际备案主体，故已在与房东的合同中明确要求房东配合办理租赁备案的义务。因此，无论新规是否生效，根据现有租赁条例的规定，备案义务均未有过实质改变。

上述人士指出，链家具备自动备案系统，即在租客签订住房租赁合同满15日后、符合备案条件的，系统将自动办理备案，租客可自行在“一网通办”下载，亦可向服务人员索取备案回执。

对于房东关心的“备案后是否会强制缴税”的问题，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，纳税是每个公民应尽的义务。房东出租房屋属于经营行为，从税法角度看属于应税行为，并非因《住房租赁条例》的出台而新增。

据了解，备案与缴税是两个独立环节。严跃进表示，合同纳入备案主要目的是确保合同可查，最直接的功能是可以办理居住证，和税费政策没太多关系。税费政策方面，从目前实际操作来看，房东缴税往往涉及开票环节；若不开发票，房东也可去税务部门自行申报。

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