一、背景依据

制定农村宅基地管理办法是为加强南靖县农村村民宅基地管理工作，有效遏制“违法占地、违法建设”行为；提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地、节约使用土地，切实保护耕地；改善农村人居环境，切实解决农村住房困难户居住问题，化解村民需求与监管矛盾。根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《福建省人民政府办公厅关于印发<福建省农村村民住宅建设管理办法>的通知》（闽政办〔2011〕189号）、《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《漳州市住房和城乡建设局 漳州市自然资源局 漳州市农业农村局关于进一步加强漳州市农村村民住宅规划建设管理的意见》（漳建村〔2019〕12号）、《漳州市农业农村局 漳州市自然资源局 漳州市住房和城乡建设局关于加强和规范漳州市农村宅基地审批管理的通知》（漳农通〔2020〕61号），制定本办法。

二、目标任务

农村住宅是村民最重要的家庭财产，是改善村民生产生活条件的重要内容，宅基地与住宅建设管理一直以来都是社会关注度较高的一项工作。随着我县农村经济快速发展，农民生活水平不断提高，农民对改善居住条件愿望更加迫切、建房需求更加热烈，但也存在着“一户多宅”、违章建房、村庄建设“有新房无新村”、土地资源浪费等问题。为了在新形势下规范农村村民建房，有效遏制“违法占地、违法建设”行为，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，切实解决农村住房困难户居住问题，有效化解村民需求与监管矛盾，加快推进我县美丽乡村建设和实施乡村振兴战略，特制定本《管理办法》，这也是应本轮机构改革和新修订的土地管理法规定的需要。

三、工作进展

2020年12月，经县委研究决定，南靖县制定出台《南靖县农村宅基地管理办法(试行)》（靖政综〔2020〕150 号）。2022年12月试行满两年，召开常务会议同意《南靖县农村宅基地管理办法(试行)》的有效期继续延长两年。《南靖县农村宅基地管理办法》已经试行4年。

四、范围期限

本县行政区域内镇、管委会村庄（丰田镇国有农村参照镇管理、不含南靖县中心城区、工业园区规划建设用地范围）规划区内，农村集体土地上的本村村民（具有农村集体经济组织成员资格的人员）新建、扩建、改建个人住宅（村民在其宅基地上建设的住宅房屋）及其管理。适用范围外的按有关规定执行。

本办法自2025年1月1日起施行，有效期五年。若中央、省、市等上级部门有出台相应管理办法，本办法将随之调整。本办法由县农业农村局负责解释。

五、主要内容

本办法基本内容包括7章28条：1.总则；2.规划及用地要求；3.申报条件；4.申报材料；5.申报程序；6.建设管理；7.法律责任，全面涵盖了农村建房规划审批、建设管理等各个环节。

（一）“四严格”强化村庄规划，落实用地要求

一是严格遵循“先规划、后建设”原则。加强村庄规划引领，引导村民合理有序建房。不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。原则上不得占用农用地，禁止村民在地质灾害危险区和永久基本农田保护区内建设住宅。

二是严格执行“一户一宅”政策。农村村民一户只能拥有一处宅基地，禁止未批先建，超面积占用宅基地。鼓励进城农民有偿退出原有宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地。

三是严格落实“建新拆旧”制度。农村村民新住房建设完成后，要将原宅基地无偿退还村集体，对于地面房屋有使用价值（含历史建筑）有偿作价后收回村集体。

四是严格控制“宅基地面积”。村民建房每户宅基地面积控制在80平方米至120平方米。

五是违建处理。在本县区域内未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，未依法取得规划许可证以及未按照规划许可证规定及通过审核住宅设计方案进行建设的，由镇（园）、管委会人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，属地镇（园）、管委会人民政府要依托综合执法机构，组织执法队伍执法力量，统一指挥对违规建房行为进行强制拆除。超过规定标准，多占的土地以非法占用土地论处。严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用的代替审批的办法予以补办手续。

（二）“四到场”规范申报流程，完善建房审批机制

首先，农村村民需要符合下列条件之一，方可申请宅基地：

1.因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的除外；

2.常住人口中已达到法定结婚年龄，确需分户建房的（原有宅基地超出法定标准面积分户时应予以扣减，一户多宅分户时不予安排新宅基地）；

3.因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置；

4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的;

6.向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的；

7.法律法规规定的其他情形。

其次，村民个人申请住宅建设，应向村民委员会提交以下材料：

1.《南靖县农村宅基地用地与建房申请审批表》一式5份。

2.户口簿及家庭成年成员的身份证复印件。

3.申请人同意退出原使用的宅基地并交由村委会重新安排使用的承诺书(没有旧房的除外)。

4.属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及有资质的危房鉴定部门出具的D级危房鉴定书。

5.拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。

6.具有相应资质的建筑设计单位，具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或选用标准通用图。

第三，实施村民建房“四到场”制度，实现“建房必审批、施工必挂牌、无牌即违建、违建必拆除”，具体流程如下：

农村村民宅基地申请和建房审批工作流程图（图1）和农村村民宅基地和建房竣工验收工作流程图（图2）如下所示：

农村村民宅基地申请和建房审批工作流程图

农村宅基地与建房竣工验收工作流程图

（三）“三原则”加强建设管理，明确法律责任

一是部门履职原则，建立部门协调机制。人民政府：组织农村宅基地及建房专题协调会，研究解决农村宅基地及建房各类问题；农业农村部门：负责农村宅基地改革和管理有关工作（分配、使用、流转、指导违法用地查处等）；自然资源部门：负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作；住建部门：负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控。各部门明确职责分工，信息共享互通，管理重心下沉，防止宅基地管理“空档”等问题出现。

二是属地责任原则，健全宅基地审批和有偿使用机制。镇、管委会具体承担属地管理，规范宅基地审批管理，优化审批流程、加强事中事后监管、组织做好农村宅基地审批、建房规划许可、执法监察等有关工作；建立和健全宅基地管理机制，建立多部门联动运行的宅基地联审联批机制。村委会是日常监管的基层组织，履行巡查、报告、劝阻责任，既要做好村民建房申请审议等工作，又要发挥村庄建设协管员等作用，及时发现违法建设行为和质量安全问题。村民经批准使用集体土地建设住宅，要向村委会支付土地补偿费用（用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口）。

三是依法监管原则，完善动态巡查责任追究制度。对农村村民宅基地使用中的违法违规行为（未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建设住宅、未依法取得规划许可证以及未按照规划许可证规定及通过审核住宅设计方案进行建设等），早发现、早制止、早教育、早整改、早拆除；实施村民宅基地和建房管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠存在住宅建设工程的质量和施工安全不到位的，依法追究相关责任人法律责任。

六、注意事项

政策有效期是几年

有效期五年。

七、制定后达到什么效果

通过制订农村村民住宅建设管理办法，有利于加强宅基地管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。同时有利于推动解决当前农村宅基地管理比较薄弱，一些地方存在超标准占用宅基地、违法违规买卖宅基地、侵占耕地建设住宅等问题。

八、联系人及联系电话

解读机构：南靖县农业农村局

解读人：陈洪堤

联系电话：0596-6036938

南靖县农业农村局

2025年6月3日

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